成都鹏伟实业有限公司与肖正志商品房预售合同纠纷上诉案
成都市中级人民法院民事判决书
(2007)成民终字第1612号
上诉人(原审被告)成都鹏伟实业有限公司。住xxx。
法定代表人张伟，董事长。
委托代理人刘伯锐，××××年×月××日出生，×族，住xxx。系该公司行政部经理。
委托代理人陈驰，四川缘一律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)肖正志，××××年×月×日出生，×族，住xxx。
委托代理人林方平，四川致高律师事务所律师。
委托代理人庞艳鹏，××××年×月××出生，×族，住xxx。
上诉人成都鹏伟实业有限公司(以下简称鹏伟公司)因与被上诉人肖正志商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院(2007)高新民初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人刘伯锐、陈驰，被上诉人肖正志及其委托代理人林方平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告于2005年10月7日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件，约定了：1、原告购买被告开发的位于成都高新区桂溪街道办事处永安村11、12组“鹏伟?泰和佳园”第2幢2单元21层3号房屋一套，建筑面积为177.31平方米，销售单价为3 940元/平方米，按建筑面积计算房价，总价为698 601元，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，原告不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由被告返还给原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告，面积误差比：(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%;2、交房最后期限为2006年10月31日，逾期超过30日，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按已付房价款日万分之五支付违约金;3、被告交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，达不到标准的，原告有权要求被告赔偿双倍的装饰、设备差价。在附件三中，原被告约定了彩铝窗和彩铝门的交房标准。
合同签订后，原告一次性付款698 601元。被告于2006年12月14日将房屋交付给原告，逾期44天;被告实际交付的房屋建筑面积为170.78平方米，比合同约定的面积少了6.53平方米;被告实际交付的是塑钢门窗，门窗面积为57.82平方米，2006年10月市建委公布的《工程造价信息》中，塑钢门窗最高价格为每平方米278.6 5元，而彩铝门窗最低价格为每平方米402元。
另查明，2003年12月20日市建委下发的成建委发[2003]792号《关于进一步加强<夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准>实施管理的通知=中所指的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134—2001)系成建委发[2002]195号文件印发的，在[2003]792文件中市建委对初步设计、施工图设计、开工建设项目中就进一步加强实施该标准作了通知，该通知要求建设单位应当按照建筑节能标准和要求，委托居住建筑项目的设计、施工和监理。2006年5月31日市建委再次下发成建委发[2006]283号《关于加强建筑节能保温隔热系统工程质量施工监督管理的通知》文件，该文件对“……所有建设项目采用的建筑节能保温隔热系统应符合下列相关国家和行业标准。1、《胶粉聚苯颗粒外强外保温系统》(JGl58—2004)……”作出通知。被告委托四川众恒建筑设计有限责任公司对建筑节能进行修改，2006年9月30日经西南建筑工程咨询公司审查原设计2.5CM厚FHP—vc符合硅盐酸板改为2.5CM厚的胶粉聚苯颗粒外强保温系统，修改后满足“夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准”的要求，为合格。
原审法院认为，一、关于鹏伟公司是否逾期交房及是否有符合合同约定的逾期交房理由的问题。原审法院认为，市建委的[2006]356号文件要求室外温度超过38度时，上午11时至下午2时不得安排职工进行室外施工，但被告没举证证明其受高温影响施工的具体天数，无法据实扣除，且市建委下发此文的目的是为了保障建设施工现场作业人员的安全，被告作为建筑施工单位是可以安排职工在符合文件精神，保障职工安全的前提下，安排在38度以下抓紧工期;被告称为了执行市建委[2006]283号文件精神不得不修改设计重做外墙外保温，但被告经修改设计后满足的“夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准”是[2002]195号文件中制定的，市建委早在2003年就下发了[2003]792号文件要求对该标准加强实施。被告作为建筑施工企业，一开始就应当按照市建委规定的标准设计、施工，不得以执行市建委[2006]283号文件，整改外墙外保温导致工期延误作为逾期交房的理由，故对被告的该抗辩理由原审法院不予支持。
二、关于原告诉请被告返还面积差异款的理由是否成立的问题。原审法院认为，原、被告在签订合同时，在第五条对面积确认及面积差异处理依据处没有打勾选定是以“建筑面积”还是“套内建筑面积”，但该格式条款内容是“根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积][套内面积](本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”而原、被告在签订合同时在第四条中选择的是按建筑面积计价，故可以认定双方在签订合同时就面积确认及面积差异处理是以建筑面积来确认是达成了一致意见的。后原告在2006年12月12日找被告处理面积差异时，被告的工作人员在第五条中自行选择套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，对此被告认为原告当场没表示异议，但事实上，原告当场让被告工作人员写明了情况，现在又起诉至法院表示异议，可认定原告没有认可被告工作人员单方选择的以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，相反是坚持以签订合同时约定的建筑面积作为确认面积及面积差异的处理依据。被告认为实测报告非产权登记面积，原告不能以此作为起诉的依据。原审法院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十四条“ 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”之规定，被告提交给原告的实测报告上的面积是作为报房地产行政主管部门审核后用于权属登记的，是确定商品房产权登记面积的依据，故虽然合同中约定的参照标准是产权登记面积，但原告对实测报告没有异议，有权以此确认的建筑面积作为计算面积差异的依据，原告该诉请的理由成立。
三、关于原告起诉要求被告双倍赔偿装饰、设备标准不符合合同约定的赔偿金的理由是否成立的问题。原审法院认为，原、被告在合同及附件中约定了应交付的窗户为彩铝窗，阳台落地门应为彩铝门，合同中约定了房屋的装饰、设备不符合标准的应双倍赔偿装饰、设备差价。现被告认为合同中约定彩铝门窗系被告工作人员失误，实际应约定为塑钢门窗，原审法院认为，被告提供的商品房买卖合同附件系被告提供的打印体格式条款，被告在实际交付房屋后认为该约定系失误，被告无证据证明其主张，不予支持。被告对实际交房为塑钢门窗无异议，原告提交了其计算双倍赔偿的标准系市建委编写的工程造价信息，并结合其实际测量的门窗面积来计算赔偿金额，被告对此有异议，但没有提交反驳证据，也没有申请鉴定，原告提交的证据材料来源合法，内容真实，与待证事实密切相关，故原审法院对原告提供的该组证据予以采信。综上，原审法院对原告要求被告赔偿装饰、设备标准不符合合同约定的赔偿金的理由及请求予以支持。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，依法应属有效。原告按约履行了合同义务，被告未按照合同约定在规定的时间内交房、交付的房屋建筑面积少于合同约定的建筑面积，交付的门窗材料不符合合同约定，对酿成本纠纷应承担违约责任。根据双方在合同中的约定，被告应承担的逾期交房违约金为698 601×0.0005×44=15 369元;面积误差比绝对值为(177.31-170.78)÷177.31×100%=3.68%，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由被告返还177.31×3%×3 940=20 958元，绝对值超出3%部分的房价款应由被告双倍返还(6.53-177.31×3%)×3 940×2=9 540元，故被告应返还原告面积差异房价款为20 958+9 540=30 498元;被告应支付的双倍赔偿装饰、设备差价为(402-278.65)×57.82 ×2=14 264元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;……”之规定，判决：一、被告成都鹏伟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告肖正志支付逾期交房违约金15 369元;二、被告成都鹏伟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告肖正志返还面积差异房价款30 498元;三、被告成都鹏伟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告肖正志支付双倍赔偿装饰、设备差价14 264元。
原审法院作出上述判决采信了如下证据：《商品房买卖合同》及附件、鹏伟公司于2006年12月6日在《成都商报》上刊登的“交房公告”、2003年12月20日成都市建设委员会下发的成建委发[2003]792号《关于进一步加强<夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准>实施管理的通知》、2006年12月21日市建委向市质检站下发的[2006]669号《关于督促成都鹏伟实业有限公司尽快完成泰和佳园项目整改的通知》、2006年7月20日市建委下发的成建委发[2006]356号《成都市建委关于做好夏季高温期间建设施工安全生产工作的紧急通知》、2006年5月31日市建委下发的成建委发[2006]283号《关于加强建筑节能保温隔热系统工程质量施工监督管理的通知》、《建筑施工许可证》、《施工图设计文件审查报告》、设计修改、补充通知单、2006年9月30日的施工图设计文件审查报告及2006年10月9日的审查合格书、四川省测绘技术服务中心的实测报告、光盘及纸条、交房标准、施工图说明、照片、2006年10月市建委编写的第10期总第256期《工程造价信息》及当事人双方一致的陈述。
宣判后，原审被告鹏伟公司不服，向本院提出上诉称：一、一审判决对于被上诉人身份的认定错误，损害了上诉人的合法权益。依据一审判决对被上诉人的身份认定，上诉人向四川省森林总队查询，四川省森林总队明确告知该单位查无此人。后经查被上诉人为普通公民，身份证号是511112196701028993。可见，被上诉人作为普通公民，却假造证件，冒充军人，并以军人身份从事民事活动，已构成违法。被上诉人的违法行为不仅扰乱了正常的社会秩序，而且严重误导了上诉人的意思表示，损害了上诉人的合法权益。因此，一审判决认定事实错误，依法应当撤销。二、一审判决对上诉人逾期交房的免责原因认定不清。上诉人因执行政府2006年外墙外保温新标准而延长工期导致延期交付房屋符合合同约定的免责事由，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。三、一审判决对于面积误差的处理认定事实不清，适用法律错误。在双方的合同中，第四条约定计价方式按建筑面积，第五条约 定面积的确认和处理，两条约定并不矛盾和模糊，也不违反法律的强制性规定。因此，本案房屋的面积误差只能依照合同的约定按套内面积计算，而不是以建筑面积计算误差。最为重要的是双方合同明确约定，面积误差的计算方式是以产权登记面积为基础。在本案中，房地产行政主管部门至今没有对被上诉人所购买的房屋的面积进行审核确认，“产权登记面积”目前还没有经法定部门最后认定。所以被上诉人的诉讼请求缺乏基本的依据，不能成立。一审判决仅凭实测报告就判令上诉人承担责任是错误的，理应纠正。
被上诉人肖正志答辩称：被上诉人目前的身份是否是四川省森林总队政治部干事与其购买房屋的民事行为是不同法律关系，与双方买卖合同纠纷无关。一审法院对上诉人的逾期交房免责事由是否成立，面积误差的违约责任，以及装修设备标准违约问题所作的认定，事实清楚，适用法律正确，请求维持。
经本院审理查明，上诉人鹏伟公司委托四川省测绘技术服务中心对鹏伟?泰和佳园的房屋面积进行测量，该中心出具的实测证实被上诉人肖正志所购房屋的实测面积为170.78平方米。被上诉人肖正志所购房屋至今尚未办理产权登记。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院二审庭审中，被上诉人肖正志本人到庭，并当庭出示了其本人的身份证原件(身份证号为511112196701028993)、肖正志与鹏伟公司签订的《商品房买卖合同》原件、鹏伟公司向肖正志出具的购房款和天然气入户费收据原件。上诉人鹏伟公司对被上诉人肖正志出示的上述证据材料的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。
上诉人鹏伟公司为证明其提出的第一项上诉主张，向本院提供了一份该公司向四川省武警森林总队递交的《请求协助查找肖正志军官的函》，武警部队四川省森林总队政治部干部科在该函上加盖公章，并签署意见“我单位查无此人，建议将其警官证收缴并交我部。”被上诉人肖正志质证认为，四川省武警森林总队的回复只能表明回复当时被上诉人已不在该单位，并不能证明上诉状中所说的“假造证件，冒充军人”。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，当事人双方在上诉过程中的争议焦点主要在三个方面：一是被上诉人肖正志是否属于本案适格原告;二是上诉人逾期交房是否具有双方合同约定的免责事由;三是被上诉人诉请上诉人返还面积差异款的理由是否成立。现就上述争议焦点的认定分述如下：
一、被上诉人肖正志是否属于本案适格原告。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，被上诉人肖正志是否是本案适格的原告，应审查其是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(一)项规定的条件，即是否与本案有直接利害关系。被上诉人在庭审中出示其本人的身份证，证明其姓名为“肖正志”，同时其持有真实的《商品房买卖合同》及购房款和天然气入户费收据，足以证明被上诉人肖正志与上诉人鹏伟公司签订了《商品房买卖合同》，购买了鹏伟公司开发的“鹏伟?泰和佳园”第2幢2单元21层3号房屋。上诉人鹏伟公司没有提供证据证明除本案被上诉人之外，还有另一“肖正志”与其签订的合同，也没有证据证明其因此而被误导了意思表示。故上诉人提出的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于被上诉人肖正志是否具有上诉人鹏伟公司所称的“假造证件，冒充军人”的行为，因该问题不属人民法院民事案件的审查范围，本院对此不做评判。
二、上诉人鹏伟公司逾期交房是否具有双方合同约定的免责事由。上诉人鹏伟公司对其逾期交房44天的事实不持异议，但认为其逾期交房符合双方合同中约定的免责事由，不构成违约，不应承担违约责任。其理由有三：第一，上诉人鹏伟公司因执行成建委发[2006]356号文件关于在室外温度超过38度时，上午11时至下午2时不得安排职工进行室外施工的要求，从而导致工期延误。对此本院认为，上诉人鹏伟公司没有举证证明其受高温影响被拖延施工的具体时间，无法据实扣除，故该理由不能成立。第二，上诉人鹏伟公司认为承建“鹏伟?泰和佳园”10KV电缆敷设、高低压设备安装调试及通电工程的成都朝辉科技开发有限公司通电过晚，导致了交房期限延误。对此本院认为，上诉人鹏伟公司以第三方违约作为其延期交房免责的理由缺乏法律依据，该理由不能成立。第三，上诉人鹏伟公司认为其因执行市建委下发的[2006]283号文件精神不得不修改设计重做外墙外保温，从而导致交房延期。对此本院认为，“鹏伟?泰和佳园”的《建筑施工图设计总说明》中采用了《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》作为其设计规范，外墙外保温系统系统经修改设计后满足的仍然是该设计标准。而《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》早在2002年5月即由市建委、市发展计划委员会、市经委、市财政局联合下发成建委发[2005]195号文件要求实施。2003年12月市建委又下发了成建委发[2003]792号文件要求对该标准加强实施。上诉人鹏伟公司作为房地产开发企业，一开始就应当按照市建委规定的标准设计、施工，不应以执行市建委[2006]283号文件，整改外墙外保温导致工期延误作为逾期交房的理由。上诉人鹏伟公司称上述设计标准只是参照标准不是强制性标准，与事实不符。且上诉人鹏伟公司所作的其延期交房是因执行市建委[2006]283号的陈述，也与其在[2006]283号下发之前即与成都华能中天建材有限公司签订了《外墙外保温工程承包合同》的事实相矛盾。故上诉人鹏伟公司的该理由不能成立。
三、被上诉人诉请上诉人返还面积差异款的理由是否成立。上诉人与被上诉人在签订合同时，在第五条对面积确认及面积差异处理依据处没有勾选是以“建筑面积”还是“套内建筑面积”，被上诉人肖正志在2006年12月12日找上诉人处理面积差异时，上诉人鹏伟公司的工作人员在第五条中自行选择套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，被上诉人肖正志当场让上诉人的工作人员写明了情况，现又起诉至法院表示异议。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积][套内面积](本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理……”而合同第四条中双方选择的是按建筑面积计价，故应当以建筑面积作为面积确认及面积差异处理的依据。上诉人鹏伟公司认为应以套内建筑面积确认面积差异的理由不能成立、双方在合同第五条中约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”因现在被上诉人肖正志所购房屋尚未办理产权登记，双方计算面积误差，进而追究违约责任的条件尚未成就，被上诉人肖正志依据四川省测绘技术服务中心所作的实测报告主张上诉人鹏伟公司返还房屋面积误差款的请求不符合双方合同约定，该项主张本院不予支持。上诉人鹏伟公司关于肖正志要求返还面积误差款的主张缺乏基本依据的理由成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，依法应属有效。上诉人鹏伟公司未按照合同约定在规定的时间内交房、交付的门窗材料不符合合同约定，对酿成本纠纷应承担违约责任。根据双方在合同中的约定，原审判决上诉人鹏伟公司承担逾期交房违约金15 369元，双倍赔偿装饰、设备差价14 264元正确，本院予以维持。原审判决上诉人鹏伟公司返还面积差异房价款不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定，判决如下：
一、维持成都高新技术产业开发区人民法院(2007)高新民初字第318号民事判决第一项，即“被告成都鹏伟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告肖正志支付逾期交房违约金15 369元”;
二、维持成都高新技术产业开发区人民法院(2007)高新民初字第318号民事判决第三项，即“被告成都鹏伟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告肖正志支付双倍赔偿装饰、设备差价14 264元”;
三、撤销成都高新技术产业开发区人民法院(2007)高新民初字第318号民事判决第二项;
四、驳回被上诉人肖正志的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费及其他诉讼费用3 471元，二审案件受理费1 303.30元，共计4 774.30元，由上诉人成都鹏伟实业有限公司负担2 387.15元，被上诉人肖正志负担2 387.15元。
本判决为终审判决。
审判长 赵玲
代理审判员 张争
代理审判员 胡眉岩
二00七年七月三十一日
书记员 雷鹏
