购房定金能否退回？

作者：管理员发表时间：2010-9-12 12:54:39 阅读：次

有理无据就会自吞苦果
购房定金能否退关键看证据

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　　返还定金实例

　　主要条款未约定协商不成退定金

　　赵先生与某房产开发公司于2005年3月1日就本市一套房屋签订了一份《认购书》，约定于2005年3月20日之前另行签订《商品房预售合同》；同日，赵先生交了5万元定金。由于签订认购书时房产公司宣传资料只有大房型的房型图，便未向他提供该房屋建筑设计平面图及房型图等相关资料，未让赵先生看房，也未提供《商品房预售合同》示范文本。
　　后赵先生依约定期限前往订立《商品房预售合同》，发现该房屋房型很不理想，交房日期也比认购书承诺的晚了五个月，赵先生提出退房，并要求对方返还定金。房产公司认为赵先生在签署《认购书》时对房型是明知的，也向赵先生阐明了房型、交房时间等情况，不同意退还定金。
　　赵先生在律师指点下取得关键证据。最终，房产公司在法官主持下与赵先生达成调解协议，把定金5万元全额返还给赵先生。

　　【点评】

　　房产公司该不该返还定金，应视认购书的具体约定。若该买卖房屋主合同的条款在认购书中已经有了约定，则双方当事人应当接受。否则即属于拒绝订立主合同，是对认购书的违反；若当事人协商的主合同条款在认购书中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反认购书的约定。
　　就本案而言，由于房产公司宣传资料只有大房型的房型图，因此在赵先生签订认购书时不可能看到该房屋房型图及建筑设计平面图等相关资料，也未让赵先生实地察看房屋，同时未向赵先生提供《商品房预售合同》格式文本，双方在《认购书》中未就交房时间作出明确约定。在合同主要条款和房产公司不能达成一致的情况下，依据最高人民法院的司法解释：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，房产公司应该把定金返还赵先生。

　　逾期未签合同定金照样返还

　　2007年4月9日，袁小姐与开发商就嘉定区一房屋签订了《认购书》，约定认购面积为13091平方米，总价为91万余元，但开发商未向袁小姐出示预售合同及补充条款的样本。袁小姐于当日向开发商支付认购定金人民币2万元整。
　　4月16日，袁小姐按约定期限前往签订预售合同，但开发商业务员提出先交首付款才能看预售合同样本及有关条款。因双方未达成一致，故没有签预售合同。一周后，袁小姐与开发商业务员再次相约签订预售合同，袁小姐第一次看到了开发商提供的预售合同。但在与开发商就预售合同进行磋商时却产生了多处分歧：一是签《认购书》时业务员声称装修标准为每平方米一千元，但是在预售合同中只有装修项目却没有价格标准，且开发商拒绝在预售合同中标明每平方米一千元的装修标准；二是在房屋使用性质上，签订《认购书》时业务员称房屋的性质为公寓，但预售合同上却写明是住宅。开发商强调预售合同一字不能更改，要么就签，要么就不签。预售合同没签成，开发商也拒退定金。无奈之下，袁小姐把开发商告上法庭。

　　【点评】

　　开发商与袁小姐签订《认购书》时，未向袁小姐出示预售合同和预售合同附件的样本，《认购书》就订立商品房预售合同的相关重要内容如房屋性质、装修标准等也未作明确具体的约定，导致商品房预售合同未能订立，这属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”的情形，因此开发商应当将定金返还袁小姐。
　　本案中，袁小姐留下了两次前往签约和合同磋商过程的证据材料，这对袁小姐赢得本次诉讼起到关键作用，否则袁小姐可能因未按照合同约定期限前往签约而导致定金被“拗断”。

损失定金实例听信口头承诺痛失10万元

　　2007年3月29日，杜先生与开发商就一套别墅签订了《定金合同》，约定房屋暂测建筑面积为270平方米，总价186万元，首付30％，其余通过银行贷款的方式支付，开发商口头承诺附赠一个车位。杜先生缴纳了10万元的定金。
　　后来，杜先生与太太因购房发生分歧，贷款也因另有一套房贷未还清而导致收入达不到银行要求的收入水平，杜先生便提出退房。开发商要求杜先生写明退房原因，说是要和领导汇报一下，杜先生也就照办。定金合同约定的签订预售合同的期限已过，而开发商仍未退还定金，杜先生到售楼处索要定金，但售楼小姐告诉他因他违约，定金被公司没收了。
　　杜先生起诉到法院，提出开发商口头承诺附赠车位但不肯写入合同导致预售合同未能签成，因此开发商应返还定金。但是杜先生却拿不出证据。相反，开发商却拿出杜先生退房的申请，最终法院没有支持杜先生的请求。

　　【点评】

　　如果杜先生因己方原因而反悔，就会产生因为违约而被没收定金的法律后果；如果杜先生因车位问题而未与开发商就预售合同达成一致，开发商就无权没收定金，但杜先生需要有证据证明未能签预售合同的责任不在己方。但杜先生却没有这方面的证据，还留给开发商退房申请，让法院有理由相信杜先生是单方悔约，因此就无从支持杜先生退回定金的请求。
　　购房者千万不要片面以为只要能够找出定金合同、认购书等与预售合同约定不一致，就能拿回定金。不要忽略，该解释同时也明确规定，如果“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。（本文案例由上海联业律师事务所律师马永健点评）

　　链接涉及商品房买卖定金的相关规定

　　《中华人民共和国合同法》：
　　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　《上海市房地产转让办法》：
　　房地产转让合同包括房地产的买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同。房地产买卖合同应当载明下列主要内容：
　　转让当事人的姓名或者名称、住所；房地产的座落地点、面积、四至范围；土地所有权性质；土地使用权获得方式和使用期限；房地产的规划使用性质；房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；房地产转让的价格、支付方式和期限；房地产交付日期；违约责任；争议的解决方式；转让当事人约定的其他事项。

　　
　　提醒未签约要留下磋商证据

　　不管房产市场冷和热，购房作为当事人的一种重大经济行为，签约都要慎而为之，哪怕只是定金合同。合同是一把双刃剑，可以维护购房者的权利，也可以让购房者蒙受重大经济损失。合同的本意是双方的一种合意，讲究的是权利义务对等、公平合理，因此购房者要擦亮自己的眼睛，勇于磋商，在签署合同时一定要对合同条款仔细推敲，对于多出自专业律师之手的房地产合同条款，最好是请专业房产律师来把关，尤其是把好合同附件和补充条款这一关。对于关键合同条款，该写明的一定要写明，不写明就可能导致维权无据；不能承受的要坚决拒绝，拒绝可能失去一次机会，但盲目接受可能导致陷入合同深渊。
　　在签约之前，购房者要详细了解房型、面积、房屋单价和总价、房屋性质、交房期限、首付、贷款成数与还款数额、贷款政策等相关内容，要求查看预售合同的样本以及预售合同的附件、补充条款等。
　　在合同履行过程中，购房者要严格遵守合同的约定。如果实际履行与合同约定的条款不符，或是双方对合同条款有所变更，则要通过书面形式与开发商达成补充条款或是变更条款，仅有开发商口头的承诺是远远不够的，否则可能因举证不能而承担不利后果。如果因对合同条款协商不能达成一致导致未能签成合同，则要想办法留下前往签约的证据以及因协商不成导致未签约的证据，比如人证、电话录音等。
　　如果发生纠纷，购房者要积极通过法律途径维护自己的权利，只要有事实和法律依据，就可以依法维权，拿回定金。

来源：东莞律师

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