作者：管理员 发表时间：2010-5-8 19:10:37 阅读：次
国家房贷新政出台，购房者解除房屋买卖合同的应对办法
近期由于国家出台房贷新政调空房价，房价上涨得到了暂时遏制。房价走向下行通道，伴随房价的下跌，我接到不少咨询退房的电话，为解答购房者的疑惑，我写了本文共大家参考。
一、近期房地产市场房贷新政
1、国务院：2010年14日，召开了国务院常务会议，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2、北京银监局:：要求各家银行严格实行二手房贷款先抵押后放款制度，严禁向非住宅项目发放个贷，防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中，防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况，利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人性房贷享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险。
从以下表可以看出房代新政对购房者的影响：
|
总价为120万、评估价为100万的房产首套、二套房新旧政策对比 |
|
贷款年限 |
购房情况 |
政策执行 |
首付 |
首付款（万元） |
贷款额（万元） |
利率 |
月供（元） |
总还款利息（元） |
|
20年 |
首套房 |
旧政策 |
20% |
40 |
80 |
4.158% |
4914.71 |
379529.30 |
|
新政策 |
30% |
50 |
70 |
4.158% |
4300.37 |
332088.14 |
|
首套房新旧政策差额 |
10% |
10 |
-10 |
无 |
-614.34 |
-47441.16 |
|
二套房 |
旧政策 |
40% |
60 |
60 |
6.53% |
4484.04 |
476170.14 |
|
新政策 |
50% |
70 |
50 |
6.53% |
3736.7 |
396808.45 |
|
二套房新旧政策差额 |
10% |
10 |
-10 |
无 |
-747.34 |
-79361.69 |
|
说明：以一套总价为120万，评估价为100的房产为例：?
1、首套房：新政实施后，购房人要多支付10万元首付，由于贷款额降低，借款人每月可少还614.34元月供，总还款利息节省47441.16元；
2、二套房：新政实施后，购房人要多支付10万元首付。由于贷款额降低，贷款每月可少还747.34元，总还款利息节省79361.69元。 |
|
本表格由伟嘉安捷提供 |
|
|
案例：以东、南、西、北四环附近100平米的中高档二手商品房为例计算，利率按照5年期及以上的5.94%*1.1=6.53%为基准。 |
|
|
|
|
|
|
利率七折 |
利率1.1倍 |
1.1倍利率与7折差 |
|
|
房屋总价 |
评估值 |
首付 |
贷款 |
月供 |
利息和 |
月供 |
利息总和 |
月供差 |
利息总和差 |
|
东四环 |
260 |
208 |
156 |
104 |
6390 |
493653 |
7772 |
825362 |
1382 |
331708 |
|
南四环 |
230 |
184 |
138 |
92 |
5653 |
436693 |
6876 |
730128 |
1223 |
293435 |
|
西四环 |
250 |
200 |
150 |
100 |
6144 |
474667 |
7473 |
793618 |
1329 |
318951 |
|
北四环 |
240 |
192 |
144 |
96 |
5899 |
455679 |
7174 |
761872 |
1276 |
306192 |
|
结论：二手房评估值的50%作为首付款，即首付款金额达到房屋成交价格的60%左右。如案例所示250万左右总价的房产首付基本围绕在150万左右，首付款比例大幅提升，对于购买二套及以上房产的影响明显。 |
|
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考） |
二、应对办法：
1、对于期房而言（包括首套房、第二套、第三套需要贷款的）
如果购房者交纳了定金、与开发商签定了认购协议或者双方已经或者正准备签定预售合同，但互相约定的担保贷款条件受到国家近期出台的房贷新政影响的，可以主张解除合同退还房屋，要求开发商返还定金、首付款和利息，并且不用承担违约责任。其依据是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的“ 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该司法解释将不可归责于当事人双方的事由作为双方未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的免责理由，而国家近期出台的房贷新政，正是不可归责于当事人双方的事由即重大情势变更。所以买方可以以此解除房屋买卖合同。当然，具体还要看开发商销售时是如何承诺和解释贷款问题的。
2、对于二手房而言（包括首套房、第二套、第三套需要贷款的）
如果二手房买卖一方当事人交纳了定金、双方已经或者正准备签定房屋买卖合同，但双方约定的担保贷款条件受到国家近期出台的新政影响的，则可以依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号，2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，2009年5月13日起施行）第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即依据情势重大变更原则予以变更或者解除。解除合同后，预付款和定金可以全部或者部分退回，不用承担违约责任赔偿对方损失。
当然，情势重大变更原则的适用条件比较严格，建议由律师协助进行全面深入的分析，以免出现购房风险。
作者：陈晓华律师
转载自新浪博客。
来源：东莞律师
