因近期房价虚高，民众购房投机仍不断，为使房地产经济健康发展，国家出台了一系列政策，对房价进行调空。政策的出台使房价得到了暂时遏制，但同时“退房潮”和“违约潮”也同时大量涌现，很多纠纷也就会产生。那么相信很多人想知道如何利用房贷新政合理合法退房，这就是本文要分析的问题。

一、近期房地产市场房贷新政

1、国务院：2010年14日，召开了国务院常务会议，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2、北京银监局: 要求各家银行严格实行二手房贷款先抵押后放款制度，严禁向非住宅项目发放个贷，防范购多套住房并向不同银行申请多笔房贷。在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中，防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况，利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人性房贷享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险。

3、此后4月17日出台了国十条，对以上的会议精神进行了肯定。各大行纷纷响应。

从以下表可以看出房代新政对购房者的影响：

二、因房贷新政导致房屋买卖合同纠纷增多，购房者能否以此解除合同，终止合同继续履行？

1、是否能将房贷新政作为不可抗力予以解除合同？

因房贷新政导致购房者首付比例增加和持有成本的增加，使购房者纷纷以国家政策有变为由退房或者解约，导致新商品房和二手房买卖合同纠纷一时增多。那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢？我国《合同法》规定不可抗力可以免责，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要发生不可抗力使合同不能履行或者不能实现合同目的，双方都可以解除合同，且不需向对方承担任何责任。那么什么是不可抗力呢？

所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件： A.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。当然，这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件；B.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。

不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。根据司法实践，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如  ：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。

然而，这次国家对房地产出台的新政旨在打压过高的房价，抑制投机炒房活动带来的不利影响，不是不可预见的因素，也不具有偶然性。理由是：一、过去，2007年出台过类似的调控政策；二、房价虚高到了泡沫阶段，已经高到了全国人们喊打的地步了，作为投资或者普通购房者理应该预见到国家可能有严厉调控房地产市场政策出台，且国家相关部门一再先期强调将遏制房价过快上涨，特别是春节前后一段时间，但是很多投资者或者购房者并没有在乎国家的这个打压房价的迹象，仍大量进行投机活动或者高位购置房产，显然是有所预见但是轻信市场仍还会大涨。所以本律师认为本次国家对房地产出台的新政不能作为购房者不可抗力解约的法定理由，但是不排除可以作为情势重大变更，予以变更合同，甚至解除合同。

2、是否能将房贷新政作为情势重大变更予以解除合同？

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，所谓“情势重大变更”是指：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。由于发生该种重大变化，将使双方继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

结合本次调整，虽然这种政策的调整是可以预见的，但是由于具体出台什么政策，是无法预知的，且难以以正常的商业风险来衡量，所以如果双方贷款约定条件和首付款约定确实受到影响，以房贷新政作为情势重大变化用来解除合同的理由是通得过去的，司法实践也会考虑到当前的经济情势的变化和政策的变动从公平、公正和社会公共利益的角度来衡量和判断是否适用情势重大变更原则。（结论）

目前最易受到二套房贷新政影响的是期房市场。比起二手房交易，期房成交从签约到办理贷款间隔在1至2个月，估计会出现大量购房人以“政策调整是不可抗力”为由，单方面决定终止履行购房合同，由此导致开发商与购房人之间发生纠纷。此类纠纷以三类人居多：一是个体从业者或者私营企业主，他们虽然收入很高但并不稳定，一旦经营不善很有可能无法按月还款；二是并不具备充分购房条件的年轻人，出于急于结婚或者担心房价继续上涨等因素而提前买房，由于没有了“家底”，有的还有大量外债，也容易失去还款能力；三是抵押了房产进行其他投资(炒股票等)失败的，以及贷款炒房失败的。 一旦发生这样的纠纷可以直接找律师寻求帮助。

  作者：陈晓华律师

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陈晓华律师（房地产交易律师）

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附：1、相关案例：

     我办理的一个案子：

    轩某于2009年8月购买了一套期房，与开发商（中铁置业）售楼人员签了认购书，事前轩某告诉售楼人员，自己有用银行贷款购房的记录，现在已经还完贷款，再贷款买新房，是否算二套房？售楼人员表示，应算首套房贷。轩某按30%的首付款付给了开发商。可是去年11月，房贷首付款提高了，且轩某的这套房子算是第二套房子，按揭首付是40%。显然不符轩某购买的愿意，所以轩某没有签购房合同，要求开发商退还首付款，可是开发商说是轩某违约，要扣轩某2万元定金。

律师解答：此案例，购房即可用情势变更来主张解除合同，要求开发商返还2万定金。去年已经成功帮轩某返还定金。

2、相关法规：

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

（法释〔2009〕5号，2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，2009年5月13日起施行）

第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

作者：陈晓华律师

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