作者：管理员 发表时间：2010-3-12 13:45:45 阅读：次

  要不要办土地使用权证？

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     案例 ：１００％的房权为何保不住自己的房？        提起自己的房子，年近６０岁的郑州市民老赵就忍不住老泪纵横。

    １０年前，老赵用一生的积蓄，花２０万元在郑州市甲房地产开发公司购买一套三室一厅的住房，并及时办理了"房屋所有权证"。不久，老赵一家带着喜悦的心情搬进新居，长期受住房紧张困扰的老赵心想，从此可以在新居里安度余生了。

    时隔几年，一件意想不到的事情打破了他平静的生活。甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼转让给乙房地产开发公司。双方到有关部门依法办理转让手续，乙公司取得了该幢商品住宅楼的"国有土地使用证"。２００２年１０月，乙公司根据自身的需要，决定拆除这幢商品住宅楼开发其他项目。

    眼看就要失去安身的地方，老赵不愿意了，多次找乙公司交涉。但乙公司说自己有合法的"国有土地使用证"，坚持要拆除。

    自己对房子拥有１００％的产权，难道房子还不属于自己吗？面对老赵的疑问，国土资源部门的同志不无遗憾地向他解释："你的房子只办理了房屋所有权证，而没有办理相应的国有土地使用证，因此，乙公司拥有拆除该幢住宅楼的权力。"

    听到这话，老赵惊呆了。后来，经过有关部门的协调，老赵虽然得到一定的补偿，但仍损失不小。１０月１５日，面对记者的采访，老赵真诚地说："希望大家能从我的经历中得到教训，赶紧给自己的房子办理''国有土地使用证''。"　

现状： 居民办证意识淡薄

    记者在采访中发现，居民办证意识淡薄。

    "什么？买房子还要办理土地使用证？"前不久，记者在郑州市东风路上的一家小区采访，李女士对此问题一脸惊奇。据她讲，她居住的小区里，许多居民都没有办理土地使用证。

    在另外一个高档小区，秦先生也对此疑惑不解："我买的房子有１００％的房权，还要办土地证吗？"

    同样，在丰庆路省会高校教师生活园区内居住多年的王先生，根本就不知道还要给自己的房子办理国有土地使用证的事，房地产开发公司也没有人告诉他。听到记者的解释，他才恍然大悟。

    据河南省国土资源厅负责同志讲，城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。

须知：如何办理住房"土地使用证"

    房改房和经济适用房用地"土地使用证"的办理：由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理；如原用地单位已不存在，住房户可和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。

    商品房住房土地"土地使用证"的办理：由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。住房户需要提交的资料包括：房主身份证复印件、售房合同或单位售房证明或房产证。

    如果城镇居民的工作单位或房屋开发商没有给房屋产权人办理住房"土地使用证"，房屋产权人可向工作单位或开发商提出要求。仍不办理的，可向所在辖区的国土资源管理部门举报。

    疑问：楼上住户如何确定自己的用地面积

    "我住在７楼，怎样知道我应该占多少土地面积呢？"郑州市民刘芹花提出的问题，代表了不少人的疑问。

    根据国家规定，对于楼房的住户，楼下整块宗地作为共有宗地，每户所分摊面积等于宗地面积占建筑总面积的比例乘以户建筑面积。对于封闭式小区、有明显界线的住宅小区，按住宅小区形成的封闭界线进行土地面积分摊。对于开放式小区、难以确定明确界线的住宅小区，按楼房基座占用土地面积外延１米至１．５米进行分摊。

费用：办理住房"土地使用证"如何收费

    按国家规定，办理居民住房"土地使用证"不以收费为目的，主要是保护城镇居民的切身利益。城镇居民住房用地面积在１００平方米以下的，收费标准不超过３３元。住房用地面积在１００平方米以上的，超过部分，适当增加费用。如果在办理土地使用证过程中发现有违反规定的现象，居民可以拒绝，也可以向有关部门举报。

　提醒 ：小心房地产开发商设的陷阱

    来自河南省国土资源厅的情况显示，由于居民没有办理住房土地使用证，在现实中，其合法权益遭受侵害的事情时有发生。

    主要表现为：已进行房改的单位，只向房屋所有权人发放房产证书，土地权利却没有转移给住房产权人。一些单位为某些利益，又拿着土地证书与其他单位搞联营联建，并要拆除现有的房屋，住房产权人的权益得不到保护。

    个别房地产开发商，在房屋出售后，土地证仍抵押在银行。一旦还不了贷款，银行就会拍卖被抵押的土地使用权，现有的房屋权利人的利益得不到保护。

    有的开发商出售完房子后，还保留着小区的土地使用权，严重侵犯购房者的合法权益。

    省国土资源厅地籍处工作人员向记者讲述了这么一件事：在我省某市，一家房地产公司把房子卖给居民以后，居民们没有及时办理住房土地使用证。后来，开发商又用这些楼房占据的土地使用证作抵押向银行贷款，取得贷款后，公司老板不知去向，居民的住房权益直接受到威胁。

    另外，记者从省高级人民法院了解到，在各级法院审理的土地纠纷案件中，大多存在房子和土地权利不一致的问题。这一问题应该引起每个城镇居民的高度重视。目前，城镇居民住房"土地使用证"办理工作早已在全国各地启动，记者再一次提醒广大城镇居民树立"不办土地证有风险，办理土地证有保障"和"凭证用地"的思想，尽快到辖区国土资源管理部门申请办理住房"土地使用证"，千万不要让"自己的房子建在别人的土地上"。

    媒体链接            北京：拟房产土地两证合一

    据《中华工商时报》报道：北京市国土房管局５月１０日公布了《北京市房地产登记条例（送审稿）》征求意见稿，其中明确规定，房地产登记以一宗土地为基本单元进行。单独拥有一宗土地后，以该宗土地和地上房屋进行登记，共用宗地上单独拥有一个权属单元房屋的，以房屋的幢、层、套、间以及有具体权属单元界限的部分为基本单元连同房屋分摊的土地进行登记。当房地产发生转让、交换、分割、赠与、抵押、设典等情况，有关当事人双方须共同申请登记。今后北京市对房地产的权属实行"两证合一"的发证方式，《登记条例》实施后，房地产权证中将对土地证号、使用面积（包括各项公摊面积）作出明示。

    天津：两证由房管部门统一发放

来源：东莞律师