二手房产交易j时都需要缴纳哪些税费？

作者：管理员发表时间：2010-2-7 17:19:52 阅读：次

二手房产交易税费篇

1、新税费营业税的年限如何界定？

答：以取得的房屋产权证核准发证时间或契税完证填发时间作为购买房屋的时间（粤地税函[2005]363号），二者不一致时，可在税款缴纳前提供上述证明文件按照孰先原则处理。并以转证房屋时房管部门受理交易申请的时间为结束核定是否满五年，包括受赠、继承、离婚、财产分割前的购房时间。

2、股份制公司出售房屋时需提供哪些资料？
答：A、买卖合同、申请表（加盖公司公章）
B、授权委托书原件（法定代表人签章）及法定代表人证明书原件（加盖公司公章）
C、受委托人身份证复印件（加盖公司公章）
D、法定代表人身份证复印件（加盖公司公章）
E、营业执照副本原件（校对用）及盖公章的复印件。

3、二手楼交易时买方需交纳哪些税费？
答：买方需交纳的税费如下：
（交易价以房管部门的标准为准）
契税：交易价*1.5%(个人普通住宅);其他:交易价*3%(包括总建筑面积超过144平方米的住宅或商铺,写字楼等。
交易手续费：交易面积*3元每平方米
交易印花税：交易价*0.05%
产权登记费:个人:50元每人(每加一个增加10元);单位:80元每宗
工本印花税费:5元一证

4、二手楼交易时卖方需交纳哪些税费？
答：卖方需交纳的税费如下：
（交易价以房管部门的标准为准）
交易服务费：建筑面积*3元每平方米
交易印花税：交易价*0.05%
土地出让金：按房管部门规定（房改房：交易价*1%）
房改房补分摊：套内面积*10.68%=X(分摊面积) 套内面积+分摊面积/交易价*10%
个人所得税：据实征收：（成交价全额-房产原值-合理费用）*20%
核定征收：住宅为转收入的1%，非住宅为转让收入的1.5%
营业税:(购入未满五年)转让收入*5.5%(个人住宅五年内)
其他(转让收入-上手发票)*5.5%
土地增值税:按税务部门规定
涂消抵押查册费:一般90元每宗

5、符合什么条件可免征个人所得税？
答：符合以下几类情况可免征个人所得税（前提是：产权人是个人的情况）
1、非居住用房无免征条件，必须缴交个人所得税，但可办理据实征收；
2、居住用房：《房地产证》上的出证时间或《契税完税证》上的填发日期满五年即可免征；如纳税人有异议的可提供以下资料审核：
A、上手购买一手商品房的可提供[预售契约]约定的交楼时间超过5年可免征
B、房改房可提供《出售公有住房缴款明细表》以缴款日期为准、收款收据注明的缴款时间或购房协议书的签署时间
C、安居房可以[安居协议]上的签订时间为准确性（以前大多数安居协议没有著注明时间，可到开发商出具入住证明
D、解困房直接可以免征
E、继承、赠与取得的房产办理出售，提供上手房产证和继承、赠与公证书，只要上手房产证时间超过5年，可以免征。直系亲属赠与，可以看上手房产证；非直系亲属赠与，只看进手证时间，只能到地税局办据实征收，不能核定征收。
F、拆迁补偿（回迁）房可提供[拆迁补偿协议]以签订时间为准。
G、分家析产、分割的房屋以析产、分割前的来源为依据。

6、营业税、城市维护建设税、教育费附加费、堤围防护费征收范围是什公？
答：营业税等4个税费征收范围为：
A、单位转让房地产
B、个个转让购买未满5年的住宅。
C、个人转让购买超过5年的非普通住宅，可以提供上手发票差额计征；
D、个人转让非住宅。

7、土地出让金该怎样计算？
答：安居房、房改房、解困房按房管局评估价的1%计算；私房则按基准地价计算，通过房管局网站可以精确查询。

8、房改房上市时若配偶已死亡，能否继续上市？
答：可以。如果是标准价购买的房改房，需要提供配偶的身份证复印件。

9、出售房改房需要提供哪些材料？
答：与商口房出售无异。如果是标准价购买的，需要提供缴款明细表、配偶身份证复印件。如果是海珠、芳村（荔湾）交易房产，必须在交易递件时提供免税资料，否则需签具结书。

10、房改房交易流程是怎样的？
答：公证、测绘——交易递件——问税——交税过户——出新证。

11、怎样界定房改房个人所得税的时间？
答：房改房一般以房地产证记载的购房时间，若有异议的按照《单位出售公有住房缴款明细表》注明的缴款时间界定、收款收据注明的缴款时间或购房合同时间。

12、若原单位已破产，我现在想要为正在居住的房改房办新证，该怎么办？
答：这种情况下办理房产证比较麻烦。我国目前房产的所有权转移以过户为准，如果原房主为单位，进入破产，那么该房将被列为破产财产，你只对该破产单位有债权，通过破产程序取得你的债权，而不是房屋的所有权。

13、公摊面积款交到哪里？
答：向原单位缴交，并缴存于原单位的住房基金账户。

14、公摊面积分摊怎样计算？
答：房改房分摊面积=套内面积*糸数
各类型楼宇的系数：
住宅楼（无电梯）：10.68%
综合楼（无电梯）：12.65%
9至19层有电梯住宅楼:19.25%
大于并等于20层有电梯住宅楼21.88%
通过以上公式便可以准确计算出分摊面积.

15、房改房上市交易还需办理上市缴款核准吗？
答：上市缴款核准的就是房改办核实上市房改房是否需要补交成交价、补交地价、补交公摊面积款，并且这些款项应该交到单位或房管局；另外，还需核准业主夫妻双方是否有重购房改房的情况。由于房管局精简房改房上市交易程序，该环节现已取消独立办理。

16、什么叫房改房重购？
答：房改房重购是指夫妻双方在各自单位超标准房改分配多一套房子的，并且这种分配不属于补购、换购的情状。

17、若被房改办查出业主是重购的房改房，房子还能上市上市交易吗？
答：不能。理论上房改办会要求业主夫妻一方退回其中一套房子给单位。

18、房改房是以标准价购买的时候，上市时业主要补交哪些费用？
答：业主要补交的费用有：
A、地价；B、公摊面积款；C、收益的20%给回原单位。（收益=现卖价-地价-公摊面积款-原购房成本-其他税费）。

19、房改房个人所得税得什么？
答：房改房个人所得税是指：房改房上市交易时，离原购房缴款的时间不足五年的，须缴纳个人所得税。

20、听说个人所得税是可以办理退税的，这个规定是怎样和的？
答：在出售房改房一年内（前或后），该业主又购买了另一套房子，就可以凭个的所得税发票，新购房子的《房产证》及完税发票，身份证等证件到之前购房递交契税的地税局办理个税退税手续。

21、若房改房业主居住超过五年以上，且有户口簿作为凭证，但购房时间却不足五年，能否免交个人所得税？
答：不能。只能以《单位出售公有住房缴明细表》、收款收据注明的缴款时间或购房合同时间为准。

22、房改房能否办理抵押贷款？
答：可以。若该房屋是未缴纳过土地出让金的，需到房管局估价所评估地价，然后可办理抵押手续。建议委托专业按揭机构代办。

23、房改房怎样办理继承，继承时是否要补交地价、公摊面积款、个人所得税？
答：房改房办理继承的时候，只需由继承人提供《继承公证书》业主身份证就可以到房管局办理继承登记手续。且继承登记时不需要补交地价、、公摊面积款、个人所得税等，只需交纳几十元的登记费就可以了。可委托按揭机构代办。

24、房改房还可以进行哪些上市的形式？
答：房改房上市可以包括交换、分割、合并、移转等。

25、房改房怎样办理赠与？
答：办理赠与公证后，由受赠人提供《赠与公证书》、房屋买卖征询意见通知及受赠人身份证到房管局办理就可以。办理前需先交纳评估价3%的契税及土地出让金，土地契税。

26、什么叫“公居房”？
答：安居房是指为实施国家安居工程而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在7平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。如果是安居房性质的房子，房产证上附注一栏会注明“安居房”字样。

27、安居房上市需要提供《安居协议》吗？
答：安居房上市不需提供《安居协议》，只要房产证出证时间满2年，便可以凭房产证原件办理交易手续。

28、出售安居房的手续是怎样的，是不是要交纳一些特别的税费？
答：出售安居房与出售一般的二手房没什么区别，其交易税费也按二手房的税费标准征收。只有土地出让金比较特别，是按房管局评估价的1%征收

来源：东莞律师

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