傅先生从林先生处购买二手房一套，价款26万元，傅先生已付25万元，剩余1万元待办理完房屋产权变更登记后再付，林先生将房屋钥匙交给了傅先生。后林先生又将该房屋以同样价格卖给简先生，同样收取了简先生25万元，也将该套房屋钥匙交给了简先生。简先生收到钥匙后，便入住了房屋。傅先生知悉后，要求简先生退出房屋，简先生拒绝。某日，傅先生趁简先生不在，进屋将简先生的物品搬出屋外，然后将自己的物品搬入房中。傅先生和简先生之间遂起纠纷，简先生要求傅先生退出房屋。经查，傅先生和简先生均未办理房屋产权变更登记，而林先生目前不知所踪。
【分歧】
简先生是否有权要求傅先生退出房屋?
第一种意见认为，简先生虽然从林先生处购买了该套房屋并支付了25万元价款，但其并无取得该套房屋的产权，其无权要求傅先生退出房屋，更何况傅先生同样是支付了相同的购房款。
第二种意见认为，虽然简先生未取得房屋产权，但其已实际入住，事实上占有了该房屋，且该占有属合法占有，傅先生在未取得该房屋产权的情况下，强行入住，侵犯了简先生的权利，应当退出房屋。
【管析】
笔者同意第二种意见。
在审判实践中，一房两卖是一个较普遍性的问题，但该问题又常以不同方式呈现。比较常见的是两位购房者中有的办理了产权登记，有的没有办理，面对这种情况比较容易处理。对于已办理了房屋产权登记的一方购房者，只要不存在违反相关法定情形致使合同无效的情况下，自然取得房屋的产权，另外一方购房者则只能向出售方主张违约赔偿。而本案的特殊性在于，两位购房者均未取得房屋产权，先入住者能否要求后入住者退出房屋?
从本案来看，傅先生、简先生分别和林先生达成的购房协议均是有效的，两人均可要求林先生履行协议，办理房屋产权变更登记。但问题是，目前林先生不知所踪，要求林先生协助办理房屋产权变更登记并不现实，且林先生一房两卖，谁能最终得到房屋产权，尚是一个不确定的状态。不过，虽然房屋产权变更登记无法办理，但林先生向傅先生、简先生均交付了房屋钥匙，因此，两人均有权入住该房屋。由于房屋只有一套，两人又不可能同时入住。这也就是本案的问题，先入住者能否要求后入住者退出房屋?本案中，简先生虽然后于傅先生购买该房屋，但其是先入住该房屋的，其对房屋的占有是基于其和林先生之间的购房协议，其占有是合法的，其占有该房屋的权利应当得到法律的保障。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”简先生有权要求傅先生退出房屋，对于傅先生妨害其入住该房屋的行为，有权请求法院排除妨害。当然，该请求权必须在侵占发生之日起一年内行使，否则该请求全消灭。
由于简先生仅是占有该房屋，并无实质上取得该房屋产权，其占有的状态是不稳定的，不能对抗之后实际取得该房屋产权的人。如果傅先生一旦取得该房屋产权，则其有权要求简先生退出房屋。解决这一问题的最好方式是尽快取得该房屋产权，改变房屋占有这一不确定状态。
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