［案 例］

　　黄某与李某系夫妻关系，二人婚后拥有一处记于黄某名下的房产，市场估价约为8万元左右。鉴于近年房价的不断攀升，二人欲出售此房，并联系了房屋中介机构，寻找买主。李某出差至外地，出差之前，因与黄某闹矛盾，两人互不理睬。在李某出差期间，房屋中介通知李某，孙某欲买其房，经过双方协议，孙某出价8．5万购得此房，并约定双方于合同达成后5日内，互为给付并办理房屋过户登记手续。王某系孙某的邻居，亦为黄某的同事。某日，来孙某家串门聊天时，偶知孙某买了黄某的房子，便透露，黄某是"妻管炎"，家里大事都是李某说了算。孙某想起在买卖房屋过程中，未见李某出面，黄某亦未提及李某对于卖房的态度，便在办理房屋过户登记手续时问及黄某是否征得李某同意。黄某谎称其已征得李某同意，并称房屋登记于自己名下，自己即为有处分权人，让孙某不必担心。孙某即与黄某付款交房后办理了房产过户手续。李某出差归来后告知黄某，与其一同出差的同事杨某欲以10万购买房屋。此时，黄某才告知李某，其已将房屋以8．5万元的价格卖予孙某，并办理了房屋过户登记手续。李某不满，即起诉至法院，请求法院确认黄某与孙某签订的房屋买卖合同无效。而孙某即以善意取得进行抗辩。

　　对于本案，一种意见认为：房屋系黄某与李某在婚姻关系存续期间所得，且夫妻双方对房屋的归属并无约定。依据《婚姻法》第17条、19条的规定，应认定该房屋系黄某与李某的夫妻共同财产。又依《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。……"黄某在未征得李某同意的情况下，擅自转让共有财产，属无权处分行为。依《合同法》第51条的规定："无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"显然，合同未得到李某的追认，据此应认定合同无效。至于孙某提出的适用善意取得的规定，因在房屋交付前孙某已知房屋为黄某与李某之夫妻共同财产，黄某无处分权，所以，孙某行为实属恶意。又因本案涉案标的系不动产而非动产，故不应适用善意取得制度。综上，认定黄某与孙某订立的房屋买卖合同无效。

　　另一种意见认为：争讼房屋为黄某和李某的夫妻共同财产，双方对该房产享有平等的处分权。在交付房屋时，该房产证上只有黄某一人的名字且在孙某询问黄某时，黄某谎称其已征得李某的同意。基于房产证的登记记载，孙某有理由相信黄某有该房屋的处分权，现原告以不知情为由主张黄某与孙某签订的房屋买卖合同无效，法律依据不足。法院应认定房屋买卖合同有效，驳回原告的诉讼请求。

　　（一）案情分析

　　一、本案讼争房屋属于夫妻共同共有财产

　　共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权。[1]（P．246）共同共有是不确定份额的共有，在共有关系存续期间，各共有人对于共有物平等地享有占有、使用、收益、处分权，但共有人不得擅自处分共有财产。如新出台的《物权法》第97条规定，处分共同共有的不动产或者动产应当经过全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　依据《婚姻法》第17、19条的规定及《物权法》第103条："共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有" 的规定，可得出，夫妻若无约定，则在婚姻关系存续期间购买的房屋为共同共有财产。所以，应当认定争讼房屋系黄某与李某的夫妻共同共有财产。黄某在未征得李某同意的情况下，擅自转让共有财产，属无权处分行为。在未得到李某追认的情况下，依《合同法》第51条的规定，应确认黄某与孙某签订的合同无效。但依《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"此案中，孙某能否取得房屋的所有权，取决于本案是否适用善意取得制度的规定，这就牵涉到善意取得制度。

　　二、善意取得

　　善意取得制度源于日耳曼法的"以手护手"原则，即后手为前手权利的唯一保障。"依此原则，财产的所有人在财产被他人占有后无权转让给第三人的情况下，只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿，而不能向第三人要求返还，不知情的第三人对于财产的占有具有转移所有权之效力。"[2]（P．372）善意取得制度在法律技术上协调了由无权处分行为产生的善意受让人与财产所有人的利益冲突，弥补了让与人处分权之不足，对于稳定社会经济秩序、保护交易安全、维护善意第三人利益和社会公共利益起到了重要的作用。因而，被现代各国民法所继受，我国也不例外。

　　善意取得制度是否可以成为本案的断案依据，争议的焦点主要在于：1、孙某受让房屋时是否为"善意"2、善意取得制度是否适用于不动产的物权转让。

　　争议一："善意"的标准

　　是否为"善意"是受让人能否取得财产所有权的一项重要标准，因此也往往成为当事人争执的焦点。在近代民事立法中，对善意取得的"善意"多采用这种解释：行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素，即只要受让人不知或不应知让与人的让与行为缺乏法律上的根据或让与人没有权或没有处分权利，即为善意。[3]（P．124）但是，由于社会生产、生活实际的纷繁复杂，交易行为中出现的情况千差万别，各有特点。而善意又只是受让人受让财产时的一种心理状态，这种心理状态往往难为局外人所知，在许多情况下，要正确判断受让人是否为善意并非易事。

　　笔者认为，要充分发挥善意取得制度的作用，法律就必须为"善意"确定一项客观的评价标准，而不是仅仅将"善意"滞留在主观领域。这样一方面有助于司法实践中对善意取得的认定；另一方面也有助于降低交易成本，促进交易的顺利进行。因为，在产权证书或者不动产登记簿记载的权利内容与实际权利关系不一致时，不动产交易的受让人只能根据不动产产权证书或者权利登记簿来确定转让人是否有权处分不动产，要求他去了解产权证书或者不动产权利登记簿后面的真实关系，对他来说要求过高。如在本案中，若无"善意"的客观评价标准则孙某在购买房屋前，就必须先调查卖主黄某是否已婚，并在亲耳听到李某说自己也同意房屋交易后才能与黄某进行下一步的交易商谈，那么这次交易的成本就未免太大了，而孙某也可能因此而丧失良好的交易机会。实际上，善意取得中受让人的"善意"来自于对无权处分人占有动产或者在不动产产权证书上被登记为权利人这一类事实所产生的权利推定的信赖。因此，在交易一方无法对一事实做出准确判断时，国家建立的不动产登记薄就是最好的信赖主体。如在本案中，孙某自不必去向李某询问其对此次交易的态度来求证黄某是否有处分权，其只需要确认房产证上的权利人是否为黄某一人即可。因此，不动产善意取得中的"善意"即应以对不动产登记薄的信赖为其评价标准，若与第三人签订买卖合同的对方为不动产登记薄上记载的权利人，则认为第三人取得不动产所有权是为"善意"；若与第三人签订买卖合同的对方不是不动产登记薄上记载的权利人，或为部分权利人时，则推定第三人取得不动产所有权为"恶意"；因此，在交易中，为了维护交易的公平与安全，第三人仅以自己对不动产登记薄的注意义务来主张自己的"善意"即可。因此，善意取得中受让人的"善意"来自于对无权处分人占有动产或者在不动产产权证书上被登记为权利人这一类事实所产生的权利推定的信赖，也即对于物权公示的公信力的信赖，这正是民法所推崇的物权公示公信原则的题中之意。

　　在本案中，孙某在履行合同前，一方面询问了黄某房屋的出卖是否征得了李某的同意；另一方面，查看了产权证，证实了房产证上的权利人确为黄某一人。因此，孙某有足够的理由相信黄某对于房屋有处分权。本案中，孙某已经尽到了注意义务。因此，可推定孙某受让该房屋时为"善意"。

　　争议二：善意取得制度是否适用于不动产的物权转让。

　　《物权法》颁布以前，学界对善意取得制度多界定为：善意取得又称即时取得，指动产由无权处分的占有人转让给不知情（善意）第三人占有时，第三人一般可依法取得动产的所有权或他物权，原动产所有人不得请求第三人返还，而只能要求转让人赔偿损失。[2]（P．371）长久以来，法学界大多数学者都持"善意取得制度仅适用于动产"的观点，而对善意取得制度适用于不动产持否定态度。如孙宪忠老师认为"在不动产物权的领域，因为建立了不动产登记制度，又因为不动产登记薄具有对一切人公开的性质，任何人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩，这一点为动产物权法公认的原因。"[4] "善意取得制度的适用仅以动产为限，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。"[5]可见，持此观点的学者反对不动产适用善意取得制度的理由是，不动产设立了登记制度以后，不动产登记的公信力已经能够解决好保护第三人利益的问题，再讨论设立善意取得制度实无必要。

　　笔者认为，不动产登记的公信力与设立不动产善意取得制度并无本质上的冲突。相反，二者在价值取向上是一致的。不动产登记的公信力源自物权公示、公信原则。物权公示原则是指，物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。物权公示的方法因不动产物权与动产物权的不同而有所区别：不动产物权以登记与登记变更作为其享有与变更的公示方法，动产物权以占有与交付作为其享有与变更的公示方法。公信原则是指，物权的变动以登记和交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为（如买卖、赠与），即使登记或交付所表现的物权状态与真实的物权状态不符合，也不能影响物权变动的效力。[1]（P．216）而善意取得制度设立的价值在于，通过对原物所有人所有权追及力的限制，使得因信赖不动产及动产公示形式，而取得标的物的善意第三人能够从无权处分人处取得财产所有权。[6]其实，不动产物权善意取得制度建立的法理基础就是物权公示原则与不动产登记的公信力，第三人因信赖不动产登记而取得的物权受法律保护。

　　还有一部分否定不动产善意取得制度的学者认为，动产以占有作为公示的方法，其公信力较弱，因此需要设立善意取得制度来加强对第三者的保护。如梁慧星老师认为"不动产物权因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，而动产物权由于以占有为其公示方法，因此交易中极易使人误信占有为处分权人，故善意取得之标的物以动产为限。"[7]（P．181）笔者认为，动产以占有作为公示的方法，不动产以登记作为公示的方法只是公示方法的不同，两者的公示所具有的公信力并无区别。无论动产还是不动产，第三人只要是基于这种公示而又善意地发生法律交易，其利益就应当受到法律的保护。

　　综上，以法律的形式确立不动产物权的善意取得，是法律法规完善的表现，实属必要而非重复。

　　我国新颁布的《物权法》正式确定了善意取得制度，并且，不但确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度。这无疑在我国善意取得制度发展史上迈出了"里程碑"式的一步。《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　《物权法》以法律的形式确定了不动产善意取得制度，不仅是我国善意取得理论完善的表现，而且还对我国司法实践具有重大的指导意义。多年来，在我国司法实践中对于善意取得制度逐渐形成了一种思维惯式，即认为善意取得制度仅适用于动产物权的取得，而不适用于不动产。因此法官常常会裁决第三人与无处分权人之间转让不动产的物权行为无效。而不动产善意取得制度在我国法律中的确立，有利地打破了这一思维惯式，为保护善意第三人的合法权益，树立社会主义市场经济的诚信秩序的稳定，提供了法律依据与可靠保证。

　　本案中，首先，孙某在购房基于对出让人所有权公示的信任，并尽到了注意义务，符合善意取得制度中"善意"的标准。其次，孙某以8．5万元的合理价款购得房屋，孙某与黄某之间的交易是正常真实的交易，排除了双方恶意蓄谋转让房屋的可能。再次，在李某提出诉讼主张时，房屋已经登记过户到了孙某名下，交易完成。因此，孙某可以依《物权法》第106条的规定，取得该争讼房屋的所有权。

　　（三）案件处理

　　依《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条以及《物权法》第106条的规定，认定孙某与黄某签订的房屋买卖合同有效，驳回原告李某的诉讼请求。

　　黄某转让房屋的行为属无权处分行为，其侵犯了妻子李某的共同处分权，李某可依不当得利或侵权责任要求黄某返还或者赔偿其损失。

　　（四）案件启示

　　1、对于夫妻双方而言，虽然夫妻之间存在着最大的诚信最为感情基础，但是在法治社会中，若要最大限度地保障夫妻各方对共同财产所享有的合法权益，夫妻双方均应当在需要登记的夫妻共有财产登记薄上署名，以避免不必要的民事纠葛和官司。

　　2、对于购房人来说，为避免官司，最稳妥的办法是在购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意。在签订合同时，最好要求夫妻双方当面签字；办理房屋产权过户登记手续时，要求售房夫妻双方共同到房屋管理部门去办理产权过户手续；如果售房夫妻在签订合同和办理房屋过户登记手续时无法同时到场，可以要求无法到场一方作出书面授权证明，以保障房屋买卖中的交易安全。

　　结 语